Vì Sao Bất Động Sản Đầu Cơ Sẽ “Gãy” Từ Năm 2026?

Bất động sản đầu cơ chờ tăng giá chắc chắn sẽ gặp khó khăn vào năm 2026. Đây sẽ là khởi đầu cho một chu kỳ đi xuống không phanh. Mình khẳng định là chu kỳ đi xuống không phanh, bởi vì có rất nhiều yếu tố cùng lúc tác động mạnh đến thị trường.

Yếu tố đầu tiên phải nói đến là giá. Giá bất động sản so với thu nhập bình quân và GDP hiện nay đã vượt quá ngưỡng rất xa. Nó giống như một người đang đứng dưới mặt đất, còn bất động sản thì đã ở tận cung trăng.

Tiếp theo là chính sách, với ba tác động lớn. Trước hết là việc định danh bất động sản. Khi bất động sản được định danh, thị trường sẽ trở nên minh bạch hơn và giới đầu cơ tích trữ bất động sản sẽ bị lộ diện. Trước đây có những người tích trữ rất nhiều bất động sản, đầu cơ rất lớn nhưng bên ngoài nhìn vào thì cực kỳ đơn giản: xe cộ cũ kỹ, đời sâu, trong khi tài sản thật thì nằm hết trong két sắt dưới dạng sổ đỏ. Nhưng từ thời điểm này trở đi, họ không thể giả bộ như vậy được nữa.

Tất cả sẽ được nhìn thấy rõ ràng: một người hoặc một gia đình có bao nhiêu mảnh đất, bao nhiêu bất động sản, dù đứng tên ai, cho con đứng tên hay hình thức nào thì cũng đều phơi bày. Điều này khiến giới đầu cơ tích trữ bị “trột dạ”. Những bất động sản đã mua trước đó thì có thể còn giữ, nhưng chắc chắn sẽ không dám mua thêm. Thị trường gần như không có giao dịch mới, thậm chí nhiều trường hợp còn phải thoát hàng, tháo chạy để kê khai và kiểm soát tài sản.

Yếu tố thứ hai là ngân hàng siết tín dụng. Trong năm 2026, tín dụng đối với bất động sản đầu cơ sẽ bị kiểm soát chặt. Những bất động sản không thực sự sinh lời, không phải nhu cầu thiết yếu sẽ bị phanh lại hoặc phải chịu lãi suất rất cao. Lãi suất ngân hàng có thể tăng lên mức trên 10% đến 14%, và sẽ không ưu tiên cho bất động sản, đặc biệt là bất động sản đầu cơ.

Nguồn vốn đổ vào bất động sản sẽ được kiểm soát nghiêm ngặt, chỉ ưu tiên cho những loại hình thiết yếu như nhu cầu ở thật, những người chưa từng có nhà, hoặc bất động sản công nghiệp. Các phân khúc như đất nền phân lô, biệt thự, liền kề, chung cư cao cấp… chắc chắn sẽ bị giảm cho vay hoặc cho vay có kiểm soát kèm lãi suất cao.

Yếu tố thứ ba là chính sách thuế và kiểm soát đầu cơ. Có khảo sát cho thấy hơn 75% các giao dịch bất động sản đến từ những người sở hữu từ bất động sản thứ hai trở lên. Vì vậy đã có đề xuất giao cho Bộ Tài chính xây dựng lộ trình đánh thuế bất động sản thứ hai nhằm chống đầu cơ.

Tất cả những yếu tố trên cho thấy thị trường bất động sản đầu cơ chắc chắn sẽ bước vào giai đoạn khó khăn và sẽ không còn dễ dàng như những năm vừa qua. Mục tiêu cuối cùng là làm cho thị trường minh bạch hơn, ổn định hơn, giúp người dân có thể tiếp cận được chỗ ở, từ đó kinh tế mới có thể phát triển bền vững.